空き家・実家の土地を活用する方法の比較

くらふく：できるよ。ただ、1社の提案だけで決めずに、何社かのプランを比べてね。貸すと使えなくなる税の特例もあるから、「売った場合」とのくらべっこも大事なんだ。

活用する前に確認したい3つのこと

くらふく：相続した空き家を売るときに、利益から最高3,000万円を差し引ける特例があるんだ。でも一度でも人に貸したり自分で住んだりすると、あとで売るときに使えなくなるよ。「数年貸してから売ろう」と思っているなら、先に売った場合と比べておこうね。

活用方法の比較

それぞれのポイントを見ていきます。

① 戸建て賃貸：今の家をそのまま貸す

くらふく：ファミリーやペットを飼いたい人など、戸建てを探している人はいるよ。建物がまだ使えるなら、リフォームして貸す方法があるんだ。

よいところ

• 建て替えより、最初の費用をおさえやすい
• 人が住むので、建物が傷みにくくなる
• 家が建ったままなので、住宅用地特例（土地の固定資産税を軽くするしくみ）が続く

気をつけること

• 水回りや屋根など、貸す前の修繕費がかかる。貸したあとも、設備の故障は原則として貸す側の負担
• 一度貸すと、「やっぱり売りたい」と思ってもすぐには出てもらえないことがある
• 期間を区切って貸したいなら、「定期借家契約」という方法もある

② DIY型賃貸：借りる人が自分で直す

くらふく：「DIY型賃貸」なら、借りる人が自分の費用で直してもいい、という条件で貸せるよ。国土交通省も手引きを出しているんだ。

気をつけること

• どこまで手を加えてよいか、出るときに元に戻すかを、契約書で具体的に決めておく
• 家賃は相場より安めにするのが一般的

③ 駐車場：建物を解体して貸す

月極駐車場やコインパーキングにする方法です。コインパーキングは、運営会社が土地をまとめて借りてくれる形もあります。

くらふく：始めやすいけど、固定資産税は上がるよ。駐車場は家じゃないから、住宅用地特例が使えないんだ。解体した翌年から、土地の税金が数倍になることもあるよ。

よいところ

• アパートより最初の費用が小さい
• やめたいときに、売ったり別の使い方に変えたりしやすい

気をつけること

• 駐車場の需要がないと空きが続き、税金の分も賄えないことがある
• 解体費用が先にかかる（目安は解体のページへ）

④ アパートなどを建てる

くらふく：保証される家賃も、あとから見直されて下がることがあるんだ。「家賃が下がったら」の場合まで計算してから決めようね。

借りる人が十分にいる地域なら、アパートなどを建てる方法もあります。ハウスメーカーなどから、建築から管理までまとめた提案を受けることが多いです。

気をつけること

• 多くは借入れで建てる。空室や家賃の下落があっても、返済は続く
• 消費者庁や国土交通省も、サブリースの家賃減額をめぐるトラブルに注意を呼びかけている
• サブリース業者には、家賃が変わる条件などを契約前に書面で説明する義務がある。理解してから契約する

「活用する」か「売る」か

くらふく：「借りる人がいそうか」と「建物の状態」で考えると選びやすいよ。

売却のページと手放す方法のページもあわせて見ておくと、比べやすくなります。

よくある質問